Với thu nhập hơn 100 triệu đồng mỗi tháng, nếu vay 4 tỷ để mua nhà 8 tỷ đồng vẫn nằm trong mức tài chính an toàn, nhưng cần có khoản dự phòng, theo chuyên gia.
Tôi năm nay 39 tuổi, đang làm IT cho một ngân hàng thương mại ở TP HCM, lương tháng 45 triệu đồng, vợ là giáo viên lương 15 triệu đồng. Gia đình hiện có thêm khoản thu ổn định 40 triệu đồng mỗi tháng từ cho thuê mặt bằng kinh doanh ở Bình Dương. Như vậy, tổng thu nhập của gia đình là 100 triệu đồng mỗi tháng.
Vợ chồng tôi có 2 con nhỏ, đang thuê căn chung cư 75 m2 tại quận 2 với giá 20 triệu đồng mỗi tháng. Đầu năm nay, chủ nhà muốn bán lại với giá 8 tỷ đồng. Tôi hiện có vốn mua nhà là 4 tỷ đồng, nếu mua lại căn chung cư này sẽ phải vay thêm ngân hàng 4 tỷ đồng.
Mong chuyên gia tư vấn, với tình hình tài chính của tôi như vậy, vay số tiền trên mua nhà 8 tỷ đồng liệu có mạo hiểm. Tôi có nên tính toán mua chung cư đang triển khai để được ưu đãi thanh toán không?
Phan Cường
Bất động sản khu Đông TP HCM với các cao ốc chung cư, tháng 1/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Với tổng thu nhập hàng tháng của vợ chồng anh là 100 triệu đồng, khoản vay phù hợp theo nguyên tắc tài chính an toàn (không quá 40% thu nhập để trả ngân hàng) là khoảng 3,2 tỷ đồng nếu chọn phương án trả gốc đều, hoặc có thể vay tối đa 4 tỷ đồng nếu chọn phương án chia đều tổng số tiền phải đóng hàng tháng.
Với số tiền sẵn có là 4 tỷ đồng, để mua lại căn hộ này, anh cần vay thêm 4 tỷ đồng và nên dự phòng thêm 7 tháng tiền trả ngân hàng, tức là tổng khoản vay nên ở mức 4,3 tỷ đồng. Nếu vay trong 20 năm với lãi suất cố định 3 năm đầu khoảng 8,5%, số tiền anh phải trả nhà băng hàng tháng (gốc và lãi) là 37,3 triệu đồng. Sau thời gian ưu đãi, nếu lãi suất tăng lên khoảng 11%, khoản thanh toán hàng tháng sẽ tăng lên 43,6 triệu đồng.
Sau khi mua nhà, anh tiết kiệm được 20 triệu đồng tiền thuê nhưng đồng thời mất đi khoản tiền lãi từ 4 tỷ đồng gửi tiết kiệm, tương đương 20 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, phần tiết kiệm được từ việc không phải trả tiền thuê nhà chỉ đủ bù lại khoản tiền lãi tiết kiệm mà anh mất đi.
Với cấu trúc tài chính này, anh vẫn đảm bảo được sự an toàn trong việc vừa sở hữu nhà, vừa tích lũy tài sản, đồng thời kiểm soát được chi tiêu khi phải dành ra 40% thu nhập để trả nợ. Trường hợp thu nhập gặp sự cố, anh vẫn có khoản dự phòng 7 tháng (khoảng 300 triệu đồng) để xoay sở, có thời gian tìm kiếm công việc mới, tìm khách thuê mặt bằng hoặc điều chỉnh tài chính phù hợp. Nếu cần thiết, anh cũng có thể vay thêm để duy trì khoản trả nợ (vì tài sản hiện tại chỉ mới vay 50%), hoặc trong tình huống xấu nhất, bán lại căn hộ. Với khu vực quận 2, nhu cầu ở thực cao, thanh khoản căn hộ khá tốt, nếu muốn bán nhanh, chỉ cần giảm giá 5-10% là có thể giao dịch được.
Với phương án mua căn hộ đang triển khai để tận dụng ưu đãi thanh toán, anh cần cân nhắc một số yếu tố quan trọng. So với căn hộ hiện hữu, chung cư đang triển khai thường cập nhật thiết kế, công nghệ xây dựng mới hơn, có thể tối ưu về không gian sống và tiện ích. Tuy nhiên, với cùng vị trí, tiện ích, chất lượng và diện tích, giá bán của chung cư mới thường cao hơn từ 15-20% so với căn hộ đã hoàn thiện. Điều này xuất phát từ việc các dự án mới luôn thu hút sự quan tâm của người mua nhờ chính sách thanh toán linh hoạt, đồng thời chủ đầu tư thường định giá theo kỳ vọng tương lai, thay vì phản ánh giá trị thực tại.
Ngoài mức giá cao hơn, chung cư hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn một số rủi ro pháp lý. Nếu chủ đầu tư gặp vấn đề tài chính hoặc dự án chậm tiến độ, kéo dài thời gian bàn giao, thậm chí không thể về đích, người mua sẽ đối diện với tình trạng bị “giam vốn” mà không có nhà ở đúng kế hoạch. Đây là yếu tố quan trọng mà anh cần cân nhắc khi lựa chọn phương án này.
Mô hình mua chung cư đang triển khai thường phù hợp hơn với nhà đầu tư, những người không muốn thanh toán tiền ngay một lần. Họ tận dụng chính sách thanh toán theo tiến độ để đóng tiền từ từ, sau đó chốt lời bằng cách bán lại khi dự án sắp hoàn thiện. Trong trường hợp của anh, mục tiêu chính là mua để ở, dòng tiền cũng đã có sẵn để thanh toán hàng tháng, nên phương án này có thể không tối ưu bằng việc mua lại căn hộ đang thuê, nơi anh đã quen thuộc với môi trường sống và có thể đảm bảo pháp lý cũng như tiến độ nhận nhà ngay.
Chuyên gia tài chính, bất động sản Lê Quốc Kiên